炒股就看金麒麟分析师研报，权威，专业，及时，全面，助您挖掘潜力主题机会！

　　来源：中国房地产报

　　从目前情况来看，貌似业绩目标或者战略计划实施未达成，以及辞任者本人对企业和行业未来信心不足之下的“辞任”，所以才会选择继续担任“看守”董事长这一过渡形式。

　　“2020年冲刺500亿元，2023年远在千亿元之上”的豪言壮语犹在耳畔，“壮志未酬”的李永前却要先行离开中交地产了。

　　9月13日晚间，中交地产发布公告，于9月12日收到长李永前书面辞职报告，由于工作变动原因，他申请辞去董事长、董事会战略与执行委员会、提名委员会委员职务。

　　中交地产称，为保障公司的正常运营和公司治理平稳过渡，李永前将继续履行董事长、董事会战略与执行委员会委员、董事会提名委员会委员职务，辞职报告在其补选新任董事长后正式生效。

　　值得指出的是，中交地产在另一份公告中称，同意选举郭主龙为第九届董事会董事候选人，任期与本届董事会其他成员任期一致，并将在9月30日举行的临时股东大会上进行审议。就在一天前，中交地产控股股东中交房地产也发布了董事长变更的公告，因工作需要，经中交集团研究决定，任命郭主龙为中交房地产董事、董事长及法人代表，免去李永前董事长、董事、法人代表的职务。

　　对于这一变动，多位业内人士表示 ，或与中交地产经营发展相关，业绩是重要方面。另据接近中交地产人士透露，李永前个人表示辞职是因身体原因。

　　“这些信息表明其职位变动并非因为违纪违法被免职，也非因为被提拔而离任，因为后者通常会先选定接任者并与辞任同时公布。从目前的情况来看，貌似业绩目标或者战略计划实施未达成，以及辞任者本人对企业和行业未来信心不足之下的‘辞任’，所以才会选择继续担任‘看守’董事长这一过渡形式。”中国企业资本联盟副理事长、IPG中国区首席经济学家柏文喜向中国房地产报记者分析。

　　━━━━

　　“壮志未酬”的李永前

　　李永前在中交地产“主控人”的位置上干了不满5年。

　　李永前于2014年入职中交集团，而后被派遣到绿城任职，一去便是5年，一直到2019年才从绿城中国执行总裁的岗位调回中交地产担任董事长。在绿城的5年，李永前见证了其规模从百亿到千亿再到2019年突破2000亿元，同时也见证了绿城管理的代建业务从不成熟到资本市场“一枝独秀”。

　　或许正因见证过成功的模板，李永前想将绿城的经验复制到中交地产。

　　“2020年冲刺500亿元2023年远在千亿元之上。”李永前曾制定过一个销售目标。

　　由这个目标带来的是中交地产从2020年开始的高歌猛进。2020年，中交地产共计拿地635.59万平方米，较上年增长176.9%，土地购置总价款535.8亿元，权益价款252.54亿元。2021年中交地产实现销售收入560亿元，却将388亿元用于拿地，拿地销售比高达69.29%。2022年，中交地产新增土地储备项目11个，占地面积59.67万平方米，计容建筑面积128.64万平方米，土地价款为234.37亿元，权益价款为109.55亿元。

　　公开资料性显示，中交地产在2013年到2016年的4年时间里，拿地总额才近109亿元。

　　逆势扩张一度让中交地产的销售额迈上新台阶，也为其带来了不小的去化难题。中交地产曾在2023年发布的公告中披露，随着公司业务规模的持续扩大，公司存货规模持续快速增长。“公司存货的变现能力直接影响到公司的资产流动性及偿债能力，如果公司因在售项目销售迟滞导致存货周转不畅，将对偿债能力和资金调配带来较大压力。”

　　根据历年年报，截至2020年末、2021年末、2022年末和2023年末，中交地产存货账面价值分别为720.35亿元、1088.94亿元、1069.43亿元和932.56亿元，占资产总额的比例分别为72.39%、76.71%、77.89%和76.04%。

　　“增收不增利”也成为近几年围绕着中交地产的一大标签。

　　2018年~2022年的5年时间里，中交地产营业收入从89.48亿元一路高升至384.67亿元，归属母公司股东净利润反而从8.1亿元下滑至5.4亿元、3.47亿元、2.36亿元和0.34亿元。

　　到2023年，中交地产的营业收入也进入下滑区间，归属母公司净利润则出现亏损。报告显示，2023年1~12月，公司实现营业收入324.68亿元，较上年降低15.59%；实现归属母公司净利润-16.73亿元，同比下降5020.59%。

　　中交地产的代建业务发展也略显迟缓。

　　按照李永前最初的构想，中交地产要效仿绿城轻重资产并举开发模式。其中，轻资产就是以联合置业为平台，推进代建开发。

　　从2023年年度报告上看，中交地产营业收入主要来源仍是房地产业务，主营业务构成未发生重大变化。根据年报，中交地产房地产销售收入占营业收入比重为99.27%，房产租赁收入占营业收入比重为0.28%，物业管理收入占营业收入比重为0.03%，其他收入占营业收入比重为0.42%。

　　2023年年中，中交地产在定增回复函中表示，最近3年，其代建业务收入为0.105亿元、0.1155亿元及0.2477亿元，占当期营业收入比重约为0.1%，占比较低；代建业务毛利率为57.56%、35.39%及-4.55%。到2023年，中交地产代建业务新签货值114.63亿元，实现代建回款0.52亿元。这一数据较过去几年已有进步，但“存在感”仍不强。

　　━━━━

　　“换帅”背后

　　中交地产的此次“换帅”，也意味着公司对发展战略的调整。

　　2022年12月26日，郭主龙以中交房地产集团党委书记的身份，出席了中交物业服务集团有限公司（以下简称“中交物业”）挂牌成立仪式。

　　彼时，郭主龙表示，中交物业承载着中交集团和中交房地产对物业资源整合平台全新发展风貌的期望，将按照中交集团物业资源整合平台、总控平台和发展平台的战略定位，坚持走轻资产运营之路，以高质量发展赋能“大城市”业务领域，做强、做优、做精“中交服务”品牌。

　　资料显示，中交物业2023年物业管理收入 5.07亿元，同比增加 52.25%；毛利率 20.06%，同比增加8.28%。

　　9 月11日，中交地产发布一则公告，正筹划收购中交物业100%股权。拟以现金方式，向中交集团及其下属子公司中交房地产、中交一公局及中交投资，分别持有的中交物业10%、51%、24%及15%股权。

　　中交地产在公告中表示，交易完成之后，公司将新增物业管理业务，实现房地产业务产业链的延伸。本次交易符合公司经营发展的需要和长远发展战略规划，有利于公司提升资产质量和盈利能力，增强抗风险能力和持续经营能力，符合公司全体股东的利益。

　　对于此次收购，中指研究院企业研究总监刘水表示，中交地产筹划收购中交物业100%股权，从财务层面看，物业管理属于轻资产业务，投资少、负债低，营收及利润较为稳定，能提升资产质量、增强抗风险能力。

　　对中交地产而言，中交物业无疑是一剂良药。短期内，它能优化中交地产的财务数据；长期看，它也为中交地产创造更多出路选择。该消息公布后，中交地产股价迎来了上涨。9月12日收盘报7.42元/股，较前个交易日涨3.78%；9月13日收盘报8.16元/股，涨9.97%。

　　从在中交物业成立时，郭主龙就出席并发表讲话；到收购中交物业与中交地产“换帅”几乎同时进行，似乎能看到一些中交地产对未来发展方向的微妙变化。

　　查阅李永前和郭主龙的简历，也有一些微妙之处。

　　公开资料显示，李永前，男，1974年11月生，博士研究生学历、博士学位，高级工程师。现任中交房地产党委副书记、董事长，中交地产党委书记、董事长。

　　郭主龙，男，1970年10月生，学士学位，正高级工程师。现任中国交通建设集团有限公司总经理助理、房地产事业部总经理，中交房地产集团有限公司党委书记、董事长（法定代表人）。

　　从年龄上看，这位新“掌门人”今年54岁，比李永前还要年长4岁。

　　在进入中交地产之前，郭主龙长期就职于中交路桥建设有限公司。根据公开资料，中交路桥建设有限公司，是中交房地产集团有限公司的基建业务子公司，于2012年在北京登记成立。2014年1月，任中交路桥建设有限公司总经理；2019年12月，任中交路桥建设有限公司董事长、党委书记、总经理；2021年6月，任中交路桥建设有限公司董事长、党委书记。

　　直到2022年8月15日，中交路桥建设有限公司召开干部大会。会议宣布了中交集团党委关于中交路桥建设有限公司领导班子调整的决定：因工作调动，免去郭主龙同志中交路建领导职务。

　　2022年7月~2022年8月，郭主龙出任中国交通建设集团总经理助理、房地产事业部总经理，中交路桥建设有限公司党委书记、董事长（法定代表人），中交房地产集团党委书记；2022年8月~ 2024年9月，任中国交通建设集团总经理助理、房地产事业部总经理，中交房地产集团党委书记；2024年9月至今，任中国交通建设集团总经理助理、房地产事业部总经理，中交房地产集团党委书记、董事长（法定代表人）。

　　经过此次调整，郭主龙在中交地产会是党政“一手抓”。