作者：孙梦凡
今年以来，二手房市场“以价换量”的特征明显，价格成为最牵动市场的因素之一。
近期，对价格极为敏感的二手房市场，出现了一些新动向——有城市中介平台不再显示成交价。市场信息显示，南京多个二手房交易平台不再显示成交价，仅有小区成交均价。在长沙，也有交易平台取消二手房成交价公开显示，业主调价记录也被隐藏。
二手房不显示实际成交价，实际上并非业内新鲜事物，目前全国北京、杭州、合肥、武汉、西安等共有15个城市，交易平台上不显示成交价，其中多数城市早已如此施行，南京则是新增加的城市。
在业内看来，不显示二手房成交价，一方面可以稳定购房者预期，避免因个别低价成交房源扰乱市场定价。另一方面，随着楼市新政接连释放，降价已久的二手房市场，开始有跌幅放缓的苗头，买家和卖家的博弈也在加剧，二手房业主正试图找回旁落的话语权。
二手房成交价“隐身”
南京楼市最近颇为热闹。端午小长假前，南京公布二手房“以旧换新”扩容的最新政策，自6月10日起，由南京奥体建设等8家国有平台、以及江宁9家社会化房企，共同推出近4000套新房房源参与其中。
楼市“以旧换新”政策，一方面是为助力购房者住房升级，另一方面可加速市场“去库存”。其中的核心，都围绕着二手房市场。在购房者关注“以旧换新”新政的同时，近期南京二手房市场还出现了一则新动向——中介平台上的二手房成交价悄然“隐身”。
市场信息显示，日前南京当地有市民浏览自己心仪的小区时，发现历史房源成交价显示“暂无价格”，而在过去，南京只有成交价超过10万/平方米的小区不显示成交价，这让该市民觉得一头雾水。
记者在贝壳找房app上看到，目前南京的二手房交易信息中，平台会提供整体的行情数据，包括全市成交均价、新增挂牌套数、涨价房源套数、降价房源套数、看房人数和看房量、成交周期等。在小区行情一栏中，也有提供热门小区近一年的整体成交量、以及小区挂牌和成交均价。
但如果具体到某个小区的单个房源，则不再显示实际成交价。比如万科金色领域小区，5月挂牌均价为29214元/平方米、成交均价22060元/平方米，在成交房源一栏中，则不再显示具体房源的成交价，需要自行咨询经纪人，仅显示成交房源的户型、楼层等信息。
长沙的情况与此类似。比如在贝壳找房app上，可在首页信息流看到某房源“14天内有降价”，点进去却只能在房源动态中看到有调价记录、未显示具体时间和调价幅度；再进一步打开小区界面，仅有整体挂牌均价，历史成交房源则显示“暂无成交价”，需要咨询相关经纪人。
实际上，二手房交易平台不显示成交价，并非最新出现的事物。近年来，在二手房市场过热期，各地曾出台过一系列调控政策，比如指导价政策，当时便有城市陆续看不到房源成交价，仅可参考小区和城市整体行情，目的是防止炒房者利用成交信息来故意哄抬房价。
据克而瑞方面统计，目前在二手交易平台，没有公开二手房成交价格的城市还有北京、杭州、合肥、武汉、西安等城市，至少有15城关闭了二手房成交价显示。南京则是近期新增的二手房成交价“隐身”的城市。
在业内人士看来，是否公布实际成交价“利弊皆存”。诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱告诉记者，成交价格会影响业主和购房者之间的价格谈判，当市场价格下跌时，购房者“买涨不买跌”，会延缓交易周期和效率。公布成交价格有利有弊，有利的是使市场价格更加透明公正，为购房者和行业参与者提供更准确合理的价格参考；另一方面，在市场下行期，会导致购房者入市更加谨慎。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对记者表示，不显示二手房成交价的背后，一方面当下二手房挂牌量比较大，特别是同小区会有多个业主同时挂牌，部分想套现的人为加速卖房，会压低价格出售，进而导致价格进一步下跌的预期，其他挂牌业主，也要被迫跟进降价，对市场交易形成负面循环。
另一方面，如果不公布二手房成交价，也有利于稳定市场价格信号，尤其是新房市场的价格稳定。当下，新房和二手房市场竞争明显，很多新房项目要被迫跟着周围二手房进行定价。近两年来，二手房市场价格跌幅明显，如果不公布具体成交价，或有利于新房市场的重新定价。
在李宇嘉看来，短期来看，适度不公布成交价格，有利于形成理性的竞价关系，避免一些失灵的价格信号，扰乱市场预期；但另一方面，价格是引导资源配置的重要工具，如果没有价格参考，可能会影响整体市场的资源配置，近期二手房成交量大很重要的原因，也是受降价信号影响。
价格趋势能否转向？
当下，楼市新政频出，虽然实际效果仍待检验，但毫无疑问的是，各方的博弈正在加剧。
今年来，受挂牌量高企等因素影响，二手房市场延续降价趋势。国家统计局数据显示，4月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降1.1%，降幅比上月扩大0.4个百分点；二、三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.9%，降幅均比上月扩大0.4个百分点。
但受近期楼市新政影响，二手房市场上业主信心有所增强，与购房者的价格博弈也在加剧。在一线城市，有业主不想再降价卖房、选择暂时撤牌观望；还有的城市，二手房业主打响价格“保卫战”，试图扭转过去价格单边下行、业主缺少议价权的局面。
比如在东莞，日前东莞松山湖万科金域松湖小区业主发布了一份倡议书，呼吁业主们“夺回房产定价权”，按照商定的价格策略来定价，以避免中介机构的低价销售策略，俨然开启了“护盘”模式。
“建议小区合理单价为3.5万元/平方米，急卖最多降1000元/平方米，其他业主再配合挂高价格。每成交一套房源，记录成交均价，下一套成交价应保证比上一套的成交价高，以此拉高整体均价。”倡议书称。
杭州同样出现业主组建“价值捍卫”微信群，试图共同保护小区房价。据悉，二手房开启“护盘模式”的城市，还有成都、合肥、南京等。“无论买方还是业主，市场对价格的敏感度越来越高，在政策利好之下，仍有不少急售业主会采取降价出售，买卖双方也将进入新的博弈阶段。”克而瑞称。
再如北京和上海，也有业主的心态正在转变。北京住建委官网统计数据显示，5月份，北京全市二手房网签量为13383套，环比上月增长0.2%，和去年5月相比增长3.1%，市场成交热度有所提升。与此同时，市场上挂牌房源数量有所减少，部分业主对后市的心理预期增强。
“作为楼市的晴雨表，二手房市场正在发生一些微妙的变化。无论是市场和政策端，还是买卖双方，未来一段时间还将处于新的博弈较量之中。”克而瑞认为。
那么，二手房市场“以价换量”的趋势，能在这场博弈中缓解吗？王小嫱认为，从目前的供需水平来看，当前市场仍处于供大于求局面，虽然近期利好政策频频落地，有利于加速市场去化，但短期市场预期难以大幅度改变，二手房“以价换量”的趋势还将持续。
李宇嘉也认为，当下二手房整体挂牌量仍然较高，购房者的选择空间也很大，短期内二手房“以价换量”仍是大趋势。部分城市二手房挂牌量有所放缓，是对市场供求关系的一种合理“纠偏”。
不过，从机构统计数据来看，二手房价格下探的幅度有所减缓。根据中国房地产指数系统百城价格指数，5月一线及二线城市二手住宅价格环比分别下跌0.69%、0.72%，但跌幅较4月分别收窄0.21个百分点、0.06个百分点；5月100个城市二手住宅价格环比均下跌，二手房价格下跌城市已连续12个月超90城。
中指研究院指出，政策优化在一定程度上提振了核心城市二手房业主信心，缓解了二手房价格加速下跌的态势；一线及二线城市二手房价格环比跌幅有所收窄的城市，数量占比为八成。随着核心一二线城市逐步落实各项举措，接下来市场有望进入政策兑现期，但恢复节奏仍依赖居民收入预期的转变。
“在利好政策加持下，后续或将仍有部分业主‘以价换量’，整体将带动一波放量窗口期，二手房6月成交或将迎来一波小高点，核心一二线二手房市场份额还将进一步增长。”克而瑞称。
