近期，包括南京、广州在内的多个楼市热点地区发布第二批次“以旧换新”活动名单，扩大“以旧换新”房源范围。机构数据显示，全国已有超70城表态支持住房“以旧换新”“收旧换新”。

　　作为地方政府统筹消化存量房产和优化增量住房的重要政策抓手，业内人士预计，未来，参与住房“以旧换新”的城市范围有望不断扩大、实施力度也有望增强，对市场也会逐渐发挥作用。

　　扩大房源范围

　　6月6日，南京发布微信公众号发布关于推出住房消费第二批次“以旧换新”房源的通知。6月10日至12月31日，市属、区属涉房国企结合新建商品房库存情况，在全市范围内开展住房消费“以旧换新”活动。鼓励其他房企积极参加“以旧换新”活动，以更好满足群众改善性房源需求。此外，为满足更多群众改善性住房需求，加快构建房地产发展新模式，经研究，在前期试点的基础上，进一步扩大住房消费“以旧换新”房源。

　　根据南京上述发文，本批次住房消费“以旧换新”活动由南京奥体建设等12家房企参与，再推出21个新建商品房项目2780套房源。相关项目房源通过“南京房产微政务”微信公众号“房帮宁”平台统一展示，换购群众可登录查询，并办理报名手续。

　　在此之前，广州市房地产行业协会、广州市房地产中介协会发布第二批参与全市住房“以旧换新”活动项目名单，共70个项目、30余中介机构名列其中。截至目前，全市两批“以旧换新”项目数量累计近200个，合作中介机构44个。

　　相比于首批参与住房“以旧换新”的项目名单，广州第二批名单进一步延展了活动覆盖范围，除中心区域继续加量参与活动外，南沙、从化、增城等区也推出了更多“以旧换新”项目，为广大购房者提供了更为多元的板块选择，以及更加多层次的价格空间。

　　中指研究院统计数据显示，全国已有超70城表态支持住房“以旧换新”“收旧换新”。从目前已推出“以旧换新”活动的城市来看，力度最大的是郑州，而其他大多数城市都处于试点阶段。

　　值得注意的是，部分地区前期推出的“以旧换新”活动已初显成效。以南京为例，南京存量房“以旧换新”活动自4月27日发布以来，受到社会广泛关注，市民登记报名、意向认购积极踊跃。5月21日，南京首批存量住房“以旧换新”签约仪式举行，52组客户确认成交。

　　南京市房地产业协会副会长兼秘书长张辉表示，“以旧换新”作为这一轮稳楼市政策举措中的创新性做法，最大优势是“精准”，既盘活存量房产又优化增量住房，起到了一举两得的效果。

　　加快楼市去库存

　　海南大学“一带一路”研究院经济研究中心副研究员王雁飞分析认为，此轮去库存调控中最大的创新之举是地方政府回购收储，即所谓的“收储”模式：由地方国企直接参与市场交易，购买现存的住房资源，把这些住房用作保障性租赁住房和人才公寓等。

　　“收储”模式在去库存方面速度更快、力度更大。首先，由于地方政府直接介入收购，省去了卖旧买新的步骤，因此交易过程更为简洁；其次，该模式通常会收购较多的存量房屋，从而直接减少市场上的房屋库存。比如，4月河南郑州出台“收储”政策，收储规模较大，全年计划完成5000套，且允许购买其他房企开发的项目并给予换房补贴。随后，南京等城市也出台了政府收储方案。

　　中指研究院市场研究总监陈文静对中国证券报记者表示，从各地支持“以旧换新”的方式来看，具体可分为“国企收旧换新”和“中介优先卖”两种主流模式。其中，“中介优先卖”模式是指房企联合经纪机构对旧房优先推售，若一定期限内旧房售出则按流程购买新房。该模式的效果很大程度上取决于市场运行情况，在当前“买方市场”下，该模式中二手房出售环节的不确定性较大，目前整体效果较为有限。“国企收旧换新”模式是由国资平台直接收购业主二手房，业主再去购买新房。除此之外，对出售自有住房并购买新建商品住房的个人或家庭给予一定的购房补贴，也是地方政府进一步促进购房者“以旧换新”的重要举措。

　　陈文静表示，当前，尽管不少区域提出了“以旧换新”的政策导向，但仍处于政策探索阶段。与“中介优先卖”相比，“国企收旧换新”已有城市取得一定效果。未来，参与住房“以旧换新”的城市范围有望不断扩大，实施力度也有望增强，对市场也会逐渐发挥作用。

　　对于政策影响，广发证券分析认为，“以旧换新”政策作为2024年国家提振内需的重要举措，是地方政府统筹消化存量房产和优化增量住房的重要政策抓手，有助于提振国内需求，化解市场风险。

　　据了解，目前，各房企在住房“以旧换新”服务上的大体操作一致，都是在购房者交付定金后，便启动销售旧房的服务，房企连同中介机构共同为购房者量身定制旧房销售方案，多方拓展旧房销售渠道，联系意向买家。通常在三个月、六个月等期限内，房企为购房者锁定意向新房，待旧房售出后同步销售新房；若旧房未售出，房企无偿退还订金。

　　对于扩大房源范围的影响，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉提醒称，扩大规模可能带来资金周转问题，特别是当收购过来的二手房无论是用作公租房还是租赁住房使用，当无法及时转化为现金流且新房销售未能产生足够现金流时，将对相关公司造成负担。

　　审读：程竹

　　编辑：亚文辉